在经济学家不看好的城市里，寻找那20%真正的价值洼地！
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前注：
这是澳大利亚XX机构的一份研究报告，数据详实，图文并茂。
米宅海外的一宝进行了全文的翻译，未做修饰，全文奉出。
米宅观点：
经济学家看问题都是对历史和经验的总结，总是太过理性。
于是经济学家判断不出中国房产的暴涨和温哥华的暴涨。
在过去20年，经济学家不断提醒澳洲房产泡沫风险的过程中，房价从未下跌而一路攀升。
对于当下的布里斯班，也是一样的道理，但本文给出的数据还是很有价值的，供各位参考。
在2015年3月发布的关于布里斯班房地产市场的最后一份报告中，我发表评论说，布里斯班房地产的投资基本面和估值相对于其他首府城市来说是比较健全的，但经济前景喜忧参半，给潜在投资者带来了一些风险。
随着悉尼和墨尔本的房地产市场继续牛市，而且存在明显的泡沫区域时，我们认为现在是时候重新审视布里斯班房地产市场，看看现在是否是投资的好时机。
下面的图表跟踪了布里斯班的独立屋的房价，据澳大利亚统计局（ABS）截止至2017年6月（澳洲每年7月开始为新的一个财政年）的数据，布里斯班2017财政年的房地产市场以微弱的速度增长，房价相比起2016财政年上涨了3.9%，高于2010年6月峰值的16%。
布里斯班单元房的增长一直比较平缓，在2016-17财政年度房价下降了1.3%，但是相比起2010年6月的峰值，上升了6.3%。
当通货膨胀调整后，布里斯班独栋屋的房价增长一直呈疲软状态。按实际房价计算，布里斯班房价仍比2008年3月的峰值低0.7%：
单元房的表现也不佳，经通货膨胀调整后，价值仍低于2007年12月的峰值8.4%：
近期布里斯班房地产市场表现不佳还体现在，其独立屋的中位价相对于其他首府城市的平均水平来说，更是降至40年来的最低水平：
下图显示了布里斯班对比悉尼和墨尔本住房价格的差异，两者都创历史新低：
然而，值得注意的是，上述图表并不一定推断布里斯班房价“便宜”，因为我们强烈认为澳大利亚整体房价过高。相反，数据能够说明的是，相对于整个市场而言，布里斯班的房价“便宜”（特别是和悉尼和墨尔本相比）。
2017年六月ABS的季度业绩表明布里斯班房地产市场价格走势疲软。如下图所示，实际通货膨胀调整后的独栋屋的房价仅增长了2%，而单元房的价格下跌了3.1%。两者都显示出下降的趋势，尽管这个变化在房地产市场来说是轻微的：
通常，房价的短期最佳指标是住房金融信贷，因为这个指标能显示出强烈的历史相关性。如下图所示，实际金融信贷的年增长率几乎没有达到预期水平，仅增长了+0.3%，那么根据过去的经验表明，价格的增长将继续放缓：
布里斯班仍然是供过于求，尤其是公寓。
在我提交的2015份布里斯班住房市场报告中提出，布里斯班的房地产的供应情况很长一段时间都是短缺的，具体反映在建筑水平，人口增长和租金空缺上。
时至今日，这样的形势已明显缓和，数据显示，人口的增长相对缓和（虽然仍呈加强趋势）住宅市场建设强劲。
ABS的房产数据有一系列数据，显示的是每个州的住房总数。虽然这个系列目前数据只可以追溯到2011年9月，但是它可以说是评估实际住宅供应时最好的数据，因为它不像ABS各季度住房建设数据，住房建设数据还考虑到了拆迁以及新增加的住房。
下图显示的是昆士兰的每年人口变化和净住宅增加数量：
下面的图表，显示昆士兰新增人口数量与净居住人数的比率：
显然，过去五年来，从短缺到不可否认的盈余，供应情况已大大缓和。
住宅建筑的增加主要是由高层公寓建筑的激增引起的。如下一张图表所示，在布里斯班的住宅建筑审批中，虽然高层公寓的的建筑审批已经过了高峰期，但仍有大量的公寓要在布里斯班完工。
与此同时，CoreLogic9月的数据估计，布里斯班单元房的供应在未来两年内将增长20%，以39420的公寓和联排冲击市场，其中，有15650将在未来一年里完成。
布里斯班的出租空置率也大幅上升，截至2017年8月的前三个月中，这一比例相对较高，达到3.2%，而随着未来两年布里斯班公寓市场的大量涌现，这个城市的空置率肯定会持续上升：
近几年，布里斯班的租金增长已经落后于其它首府城市，在独立屋方面，与其他首付城市的租金增长16%相比，自2009年9月以来，布里斯班的独立屋租金只上升了11%，单元房的租金上涨仅9%，其他城市的均值为19%（见下表）。
不过，布里斯班相对疲软的房价增长也在一定程度上提高了其租金收益率。
布里斯班的独立屋租赁收益率中位数为4.5%，远高于其他首府城市（3.7%），单元房的租金总收益率，其他首府城市为4.4%，布里斯班为4.9%。这使得布里斯班的房地产市场从收入的角度相对吸引投资（见下图）。
在2015布里斯班房地产报告中，我们注意到，由于巨大的液化天然气（LNG）项目在格莱斯顿完成，国家的经济面临重重阻力。
虽然这些工作并不在布里斯班，但我们预期会对布里斯班经济和住房市场产生重大影响：比如（1）工程、采矿服务和矿业公司总办事处的工人数量可观；2）飞来飞去的，在布里斯班生活的工人。
这个过程将很大程度上使得昆士兰的矿业资本支出（CAPEX）回落到正常水平：
同时，根据跟踪数据统计，昆士兰的经济增长已经恢复到全国平均水平：
昆士兰的劳动力市场也有所改善，尽管它相比起全国平均水平来说仍然差强人意。
从全职工作市场来说，水平基本已经恢复：
从小时工作来说，也基本接近全国水平：
同时，昆士兰的工资增长率依然疲软，但至少已略有回升，符合全国平均水平。
总的来说，昆士兰（布里斯班）的经济仍然相当疲软。前景表明，短期内不会有加速。
虽然液化天然气项目会结束房地场建筑行业的低迷，但布里斯班在未来两年内面临着大型公寓市场的衰退，因为正在建造中的大型公寓都在陆续完工。
经济复苏的力量也取决于澳元的走势。如果澳元贬值，正如我们预期，这可能会刺激布里斯班及附近黄金海岸和阳光海岸的旅游业发展，这显然也会影响到布里斯班经济的流动：
对于悉尼和墨尔本的居民来说，本地的房地产市场的投资机会已经很小，那么如果寻求投资房地产的其他城市，布里斯班是一个吸引人的选择，只是你需要绕开过剩的公寓市场。
在经历了十年的停滞之后，布里斯班独立屋的交易量不到悉尼的一半，而相比起墨尔本的住宅价值来说，布里斯班的房价还不到其三分之二。
这反映了布里斯班的房地产市场是相对被低估的。
同时，布里斯班的房子也提供更好的租金回报率，其租金回报率是高于全国平均水平。尽管租金增长缓慢，但从收入角度来看，这是更安全的赌注。
然而，布里斯班房地产市场仍然存在一些风险。因为正面临着大量的公寓供应，在未来两年约有40000的新公寓和排屋进入市场，这将给价格增长和租金带来额外的下行压力。
其资本价值很有可能在全国住房市场下跌的时候受到打击；但考虑到其相对的承受能力，我们预计布里斯班能够提供比悉尼和墨尔本的市场更好的下行保护。
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